银监会2018年全国银行业监督管理工作会议于近日召开，会议强调，要打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，系统性风险得到有效防控。
在房地产领域风险防控方面，银监会党委书记、主席郭树清表示，将努力抑制居民杠杆率、继续遏制房地产泡沫化。具体来看，银监会提出两方面要求，一是努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市；二是遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。
2017年年底召开的中央经济工作会议将促进形成金融和房地产的良性循环列为防控金融风险的重要内容。业内人士认为，金融和房地产良性循环要求金融既要支持、促进房地产市场良性健康发展，但也不能助长投机和泡沫。
严控个人贷款违规流入房市
2017年以来，我国个人消费贷款增长较快，部分贷款违规流入房地产市场，同时各种互联网平台向个人用户提供的借贷资金也可能用于房产投资。
中国社会科学院国家金融与发展实验室近期发布的报告显示，居民部门在全部实体经济中的债务占比加大，杠杆率上升速度较快。
数据显示，去年三季度末，居民部门贷款余额为39.1万亿元，同比增长23.2%，远超全部银行贷款12.5%的增速，是居民部门杠杆率快速上升的直接原因。
报告称，2017年开始，各地出台了各类房地产限购限贷政策，限制了居民获得房地产贷款的部分途径，这部分贷款需求只能转道其他类型的贷款，大量非住房贷款“暗度陈仓”流入房地产。
其中，消费贷款变相房贷的问题最为突出。去年前3个季度，居民短期消费贷款余额增加了1.5万亿元，同比增速38.1%。从风险角度来看，快速增长的短期消费性贷款并非全部对应居民真实消费，有相当大一部分仍然是住房贷款的替代形式。
“个人信贷资金违规进入房地产市场，放大居民部门杠杆，削弱房地产调控效果，应采取措施堵漏洞，并继续实施差别化的住房信贷政策，满足居民合理购房需求。” 中国人民大学重阳金融研究院高级研究员、中国银行业协会行业发展研究委员会副主任董希淼表示。
监管当局已充分认识到消费贷变向流入楼市的现象，开始严查居民消费贷。去年9月底，银监会就指出要严查挪用消费贷的资金，防范房地产泡沫风险。
2017年11月初，住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，明确规定严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房等。
2018年1月13日，银监会再次加大整治力度，下发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，剑指违规“重灾区”，把“违反房地产行业政策”的行为作为治理乱象的工作要点。
在董希淼看来，商业银行和消费金融公司应切实加强个人消费贷款管理，在期限、用途、支用等方面和环节，严格执行监管部门相关规定。“此外，应继续加大对各类网贷平台的清理和整顿，在借贷用途、资金流向等方面加强监测，严防资金违规进入楼市。”董希淼表示。
实现金融与房地产良性循环
2017年年底的中央经济工作会议提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，并提出了要实现金融与房地产市场良性循环的新要求。
董希淼告诉《金融时报》记者，实现金融与房地产良性循环，是防控金融风险的重要内容，金融与房地产市场的良性循环，重点在银行业与房地产良性循环。
房地产是一个高杠杆的行业，金融则是房地产的血脉。在董希淼看来，金融与房地产良性循环的核心就要从金融单边支持房地产市场的扩张增长转向支持租购并举住房制度的建设。
具体来看，金融要坚决贯彻执行房地产调控的相关政策，严控资金违规流入房地产领域，防止信贷资金通过多种方式、多种通道违规流入房地产市场，不得向不符合相关要求的房地产开发企业提供贷款。
同时，金融要为租购并举的住房制度建设提供支持和服务，尤其是银行要加大对住房租赁市场建设的支持力度。
记者梳理发现，去年以来，以银行为主的金融机构正加速抢滩住房租赁市场。包括中国工商银行、中国建设银行、中国银行、中国交通银行、中信银行在内的多家银行“正规军”已经展开了对住房租赁市场的尝试。
“银行介入住房租赁金融市场服务，会使住房租赁市场朝着更加专业化、规模化的方向去发展。”董希淼表示。
业内专家表示，金融资本流入房地产租赁市场，可以有效解决居民居住问题，房地产购买需求下降，会有一部分资本从房地产市场流出，进入其他领域，从而降低金融资本对房地产市场的依赖，促进金融对实体经济的支持。
此外，要做好对房地产的合理支持。董希淼表示，对投机性购房需求坚决抑制；对刚需，合理的改善性需求应予以适度支持。住房信贷方面要创新产品和服务，例如在额度上，在利率上采取差别化的政策。
